¿Cuánto dinero necesito en el banco hoy para comprar mi casa?

Revisado June 2018:

Muchos factores influyen en la decisión de que casa finalmente vamos a comprar, pero sin duda la cantidad de ahorro o dinero en efectivo que tiene usted en su cuenta de banco HOY es una de las variables que tienen más peso en esta decisión que usted y su familia estan tomando.

Básicamente, usted necesita dinero en efectivo para dos operaciones principales: una es efectivo para 1) el pago inicial o downpayment de la casa y el segundo es dinero en efectivo para sus 2) gastos de cierre (closing cost).

1)Pago inicial (downpayment):

Por lo general, el banco que le vaya a hacer el préstamo bancario le  ofrecerán el 80% del precio de la casa y usted como prestatario tendrá que poner de su bolsillo o salir con el anticipo del 20% del precio.

Muy fácil, la casa que le aprobó el  banco para comprar es de $100,000 dólares, el banco le prestara $80,000 y usted pondrá $20,000 de su bolsillo, hasta aquí las cuentas claras.

Ahora, existen algunos programas donde el banco le puede permitir poner de pago inicial entre 5% a 10% y hasta en algunos casos incluso el 3% de pago inicial. Para ellos usted tiene que cumplir una serie de requisitos, al menos esto era posible antes de la crisis económica en el 2008.  Algunas agencias públicas y privadas como Fannie Mae, Freddie Mac,  la administración federal de viviendas (Federal Housing Administration) y el Departamento de Asuntos de Veteranos ofrecían estos programs de hipotecas con pagos iniciales muy bajos, lo que ofrece la posibilidad inmediata de compra sin tener mucho dinero en ahorros. Si usted califica, es posible pagar tan poco como el 3% por ciento de pago inicial. Una casa de $100,000.00 dolares, tendria solamente $3,000 de pago como downpayment., NICE RIGHT?

Actualmente las regulaciones son más estrictas y quizás ya estos programas no estén disponibles de la misma manera. De cualquier manera usted preguntele a su banco o mortgage bróker que programas existen y en cuales usted podria calificar.

Ahora yo soy de los que piensa que mientras más pague inicialmente como downpayment mucho mejor. Por eso aquí los dejo con los pros y cons de esta decisión.

Las ventajas y desventajas son las siguientes:

1. Si usted pone más cantidad de dinero en su pago inicial entonces su pago mensual de hipoteca será más bajo, porque menos dinero le estára pidiendo al banco de préstamo. Por lo tanto si usted prefiere tener pagos mensuales bajos, la mejor manera es pagar más por adelantado.
2. Esto también evitará la compra por parte suya de un seguro hipotecario privado (Private Mortgage Insurance, PMI). Este seguro no es otra cosa que un seguro que el banco le pedirá que compre (y es obligado) por prestarle el dinero. Este seguro se aplica solo en el caso de que su pago inicial sea menos del 20% del precio de compra de la casa. El costo de este seguro aproximadamente 0,5% del precio que el banco le está financiando.

Aquí los dejo con un artículo de Bankrate acerca de cómo quitarse el PMI de encima durante la compra de su casa.

How to get rid of PMI, or private mortgage insurance By Holden Lewis • Bankrate.com

2) Los costos de cierre (closing costs):

Los costos de cierre incluyen una serie de gastos que usted tendrá que pagar a las diferentes instituciones o agencias involucradas en la transacción de la compra y venta de su casa. Este pago se realiza el día del cierre de la negociación y por lo general se estima que estén entre el 5% y 8% del precio de su casa.

Por lo tanto es muy importante conocer el estimado de este costo y desde un principio, de esta manera usted podra tomar mejores decisiones a la hora de buscar y escoger que banco finalmente le va a dar el préstamo para comprar su casa y cuanto aproximadamente debe tener ahorrado al momento del cierre del contrato.

En general los costos de cierre incluyen: Las cuotas del prestamista (el pago a los servicios prestados por el banco quien le hizo el préstamo), los pagos debido a cuotas estatales, municipales y locales del gobierno (por trasferencia de título de propiedad de casa, de impuestos etc.), y pagos por servicios a su abogado.

En varios momentos durante el proceso de solicitud de su préstamo, usted tiene derecho a ver la lista de los estimados de estos costos y cargos asociados con la organización de su hipoteca y el proceso de cierre y termino de la negociación.

“Definitivamente pregunte por los estimados de Costos de Cierre a su prestamista”

AQUI INCLUYO UNA LISTA que provee HUD en su guía de 100 preguntas y respuestas acerca de la compra de una vivienda nueva.

¿QUÉ INCLUYE EL COSTO DE CIERRE?

Algunas localidades pueden tener gastos de cierre habituales o únicos, pero por lo general incluyen lo siguiente:

• Honorarios de abogados o de la cuenta de depósito en garantía (suyos y de su entidad crediticia, si corresponde)
• Impuestos sobre la propiedad (para cubrir el período impositivo a la fecha)
• Intereses (pagados desde la fecha de cierre hasta 30 días antes del primer pago mensual)
• Costos de iniciación del préstamo (cubre los gastos administrativos de la entidad crediticia)
• Costos de registro
• Costos de evaluación
• Primera prima del seguro hipotecario (si corresponde)
• Seguro de título (suyo y de la entidad crediticia)
• Puntos de descuento del préstamo
• Primer pago a la cuenta de depósito en garantía para impuestos a los bienes raíces y seguros futuros
• Pago de la póliza de seguro del propietario (y seguro contra incendios e inundaciones, si corresponde)
• Costos de preparación de la documentación

 

Visita la Guía de HUD para aprender más sobre el proceso de la compra de una vivienda y todos los cargos y tarifas que tendrán que manejar y dar frente a la hora de comprar su nueva propiedad domiciliaria.

Ahora ya sabe, que el pago inicial y el costo de cierre son los dos elementos principales en su trato o negociación que requieren o necesitan dinero de su cuenta bancaria para la transacción de su compra de casa.

¿Cuánto tiene en el banco en efectivo ahora, hoy? Es una de las primeras preguntas que su prestamista de banco y agente de real estate le harán para entonces comenzar así el proceso de financiamiento de su hipoteca (mortgage) y para entonces processar y aprobar su carta de compromiso por el banco (commitment letter from a bank).

Ya con esto en mano usted puede empezar a ver y visitar casas en ventas con su agente de bienes raices.

Recuerde que los costos de la compra de su casa están influenciados mas que todo por el precio de la vivienda que desea comprar (asking Price de la casa), mientras más elevado el precio de venta de la casa mayor será la cantidad de dinero en efectivo que usted tendrá que poner para el pago inicial y los costos de cierre.

Lo felicito por estar dando un paso tan importante como es la compra de su casa. Siga adelante, edúquese, no tenga miedo de hacer preguntas y gracias por visitar el blog de Puente Financiero.